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步行商业街成功开发要素

来源:互联网 作者: 责任编辑:
2011-02-11

  针对国内近几年步行商业街开发热潮,中国步行商业街工作委员会本着为各商业街服务指导的职能,走访了大量商业街区,根据全国一些商业街的发展情况,结合各方面的专家的理论研究,我们初步总结出以下15个开发要素。

 

  一、科学的规划

  一个城市的商业开发是一个城市规划重要组成部分,而商业街,特别是步行商业街的规划,又是一个城市商业规划的点睛之笔,一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道,有些商业步行街由于在前期产品的规划、设计阶段,没有注意或重视商业街开发规律,特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域,导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况,这样的例子非常的多。今天上午,开发商组织我们到南花园商业街参观。我非常高兴看到,这个项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层很高,是准备引进电影院,如果楼层3米、4米高,电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中,一方面有科学的规划设计,在以后的招商过程中,也有动态的调整过程,这要求在规划设计阶段做到弹性设计。

 

  二、准确定位

  作为步行商业街定位,基于几个方面:第一,本地区所在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源;第二,自己所处的商圈状况。我们南花园商业街处在成熟的商圈,这是石家庄两大商圈之一。作为这样业态非常全面、丰富、成熟的商圈,我们如何定位?这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况,也要适当扩大辐射半径,如果定位准确,在招商的过程中辐射的半径就有会很广,日后经营的范围中销售的方位也会很广泛。

 

  三、慎重选址

  这是非常重要的。应该说南花园商业街从整个的地理位置讲,是非常优秀的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化,应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。从现在的情况看,商圈不是圆的,对待选址,我们南花园是非常出色的,但是在局部上还需要政府部门的大力支持,比如中山路护栏的问题。98年在天津滨江道,晚报有一篇文章叫《一条护栏,栏死了一个商场》,当时引起了广泛影响,最后政府拆除了道路中间的护栏,商场才又获得新生,所以交通对整个商业项目,特别是对步行商业街作用是非常重要的。

 

  四、招商先行

  目前在国内一些城市的开发商,在整个商业街建设前期,没有很好的和商家结合,没有明确商家的需求,开发带有一定的盲目性,导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式,如果在前期和主力商家达成联盟,我们在日后的招商与经营过程中,成功的可能性将大大提升。

 

  五、规模适度

  从全国商业街建设看,存在求大求洋的现象,很多商业街从1公里到3公里,甚至更长,步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商,在开发商业街时,更多考虑规模效益,忽略了边际效益,按照经济学的边际效益理论,最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果,我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街,长度在300米左右为宜,特大城市更长,以600比以内为最佳。我们南花园商业街是200多米,从城市情况看,200多米是适合的。我集中精力把200米做好是最重要的,不要一味追求长度。宽度,不同的商业街的宽度,我们认为一般讲,应该在十几、二十几米为宜,一些迷你型的更窄一些,大家知道一般人行走路线是“之”字型行走,很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳,导致商机的丧失。高度,一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜,局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中,楼层过高,第一行走不便,人们习惯平行行走,而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦,大家很难驻足,甚至会产生高楼效应,使商业街整体空间产生压迫感。

 

  六、要因地制宜

  本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征,应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街,光凯旋门就见到十几个,有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识,商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色,过分追求洋化的东西。

 

  七、错位经营

  从近几年的情况看,中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争,发展到街与街之间的竞争。石家庄可能有这个感受,一说去哪儿,就是东购或北国,在北京讲,就是去西单还是王府井。也就是街与街之间的竞争。在南花园具体的经营中,要考虑更多的自身经营特色,要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看,在商业街各种类型形态中,特色商业街最具有生命力。而综合商业街,特别是在一个城市如果出现几条,或者更多条的情况下,经营的难度会越来越增大。南花园商业街定位在餐饮、休闲、娱乐为主是比较适宜的,应最大限度发挥它的特色。98年的时候,南京路请国外进行了一个调研,名业态中餐饮是3、休闲娱乐是3,购物是3。所以购物比重正在弱化,餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。

 

  八、以人为本

  不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段,第一个阶段单纯以购物为主;第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀;第三是以人为本的原则。现在一些发达国家,包括非常成功的商业街、步行街,更多的也体现了社会活动中心的功能。在南花园商业街中,建议多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道,为广大市民提供非常优美的环境。

 

  九、强化功能

  在一条步行商业街中,一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高,有助于聚集人气,延长顾客在商业街停留的时间,最终还是扩大消费。

 

  十、营造氛围

  一条商业街的氛围也是非常重要的,有些商业街建设得像兵营一样,非常整齐,道路非常宽阔,大理石上去了客流下来了,不锈钢上去了效益下来了。商业街对对商业氛围要求非常高。刚才看到,南花园商业街是折线的,错落有致,在此基础上,要更多的把商业氛围营造好。

 

  十一、控制结点

  一条步行商业街就好像一首交响乐,时而高亢激昂,时而低沉有力。在商业街中通过设置主力店,一些活动和景观设计几个结点,最大限度的聚集人流。

 

  十二、商魂的培育

  南花园的商业街在历史上有非常深厚的商业渊源,我们认为一条商业街应该有魂,这个魂可能是历史上形成的生活资源,可能是文化品牌,也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。南花园商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围,形成自己的商魂。

 

  十三、有机链接

  这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中,应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如南花园是新建的商业街,要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接,不要割裂。在街的两侧,也要形成链接,不要形成单边的情况,包括一层、二层、三层,楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中,相关的链接工作非常重要。

 

  十四、成功营销

  项目正确的定位、营销理念与务实的手段,对项目的整体运作影响重大。

 

  十五、独特景观

  目前很多城市,包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。特别是对石家庄,坦率讲,在先天上缺乏更多的旅游的资源。如果南花园步行商业街能够把很好的景观设计出来,形成本地最亮丽的景观特色群,这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。

  由于时间关系我就讲这么多。总之我认为步行商业街,只要有了商魂、商脉、商气,同时也有了商道,我们相信它就拥有无限的商机。我的演讲结束谢谢大家。

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