《成都市城市更新条例》深度解读：划定9大领域，严禁"拆真建假"

引言：成都城市更新进入法治化新阶段

2026年4月1日，四川省第十四届人大常委会第二十六次会议表决通过《成都市城市更新条例》，标志着成都市城市更新工作正式迈入规范化、法治化的新阶段。该条例将于2026年6月1日起正式施行，为这座拥有4500年文明史的国家历史文化名城提供了城市更新的法治保障。

《条例》将城市更新明确定义为"持续改善城市空间、形态、功能、环境、品质的建设和治理活动"，涵盖九大领域：

体系完善：将'完整社区建设'和'生态系统修复'明确纳入法定更新范畴，体现从'住有所居'到'住有宜居'、从'城市开发'到'生态优先'的理念升级"

《条例》构建了"五位一体"的规划实施体系：

核心要求：

• "先体检、后更新" — 无体检不更新

• "无体检、不更新" — 体检结果作为规划编制的重要依据

• 优先更新区域：安全隐患突出、居住环境差、设施薄弱、风貌急需整治的区域

《条例》明确多项强制性要求：

? 安全底线

• 消除危险房屋安全隐患

• 提升抗震、消防安全性能

• 完善防洪、防涝等防灾减灾设施

? 设施完善

• 社区综合服务设施

• 康复、养老、托育设施

• 无障碍设施建设

? 空间激活

鼓励统筹利用：

• 桥下空间、地下空间

• 基础设施周边空间

• 屋顶空间、滨河空间

• 低效用地

植入业态：体育、文化、科普等公共服务场景

《条例》对历史文化保护作出最严格规定：

✅ 保护要求

• 符合法律法规和保护规划

• 彰显和延续地方历史文化特色

• 历史建筑活化利用须保障安全、不影响历史文化价值

❌ 禁止行为（三禁止一不得）

这是全国地方立法中罕见的"负面清单"式规定，体现了成都对历史文化遗产的敬畏之心。

针对老城区历史遗留问题，《条例》创设物业权利人申请认定机制：

"对功能不全、无修缮价值的建筑，允许物业权利人申请认定后实施拆除新建，为存量空间再利用提供法治路径。"

这一机制解决了长期困扰城市更新的"想改不能改"难题，赋予物业权利人更多自主权。

《条例》明确资金渠道：

作为全国首批城市更新试点城市（2021年入选），成都历经四年探索，将实践中形成的有效机制上升为地方性法规，为城市更新从"试点探索"迈向"制度保障"提供了可资借鉴的路径。

1. 从"试点经验"到"制度规范"

自2021年入选全国首批试点以来，成都形成了9项入选住建部可复制经验做法清单的实践成果，涵盖老旧厂区转型（东郊记忆）、特色街区打造（玉林东路、宽窄巷子）、片区统筹更新等多元类型。此次立法并非另起炉灶，而是将已验证有效的"体检-规划-策划-计划-方案"五级联动机制、"留改拆"分类实施模式、容积率激励政策等，通过法定程序予以固化，形成稳定、可预期的制度安排。

2. 为同类城市提供"过渡样本"

当前，我国城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的新阶段。成都立法回应了这一转型期的共性难题：

• 产权归集难：创设物业权利人申请认定机制，为存量空间再利用提供法治路径

• 资金平衡难：明确可发行基础设施REITs、资产证券化产品，拓宽融资渠道

• 审批流程繁：构建跨部门协同机制，推动"高效办成一件事"

这些制度设计既体现了"政府引导、市场运作、公众参与"的国家导向，又保留了地方探索空间，对处于"试点后期、立法前期"的同类城市具有参考意义。

3. 体现"以人民为中心"的立法导向

《条例》将完整社区建设、生态系统修复与老旧小区改造、历史文化保护等并列为法定更新领域，与中央2025年5月《关于持续推进城市更新行动的意见》提出的8项重点任务高度契合。通过立法明确"编制年度计划时优先考虑存在安全隐患、居住环境差、设施薄弱的项目"，将民生短板治理纳入法治轨道，体现了从"住有所居"向"住有宜居"的理念升级。