城市更新“十五五”规划落地：这三类项目将最先受益，这三类玩家正在被淘汰

5月28日，国务院印发了我国首部《城市更新“十五五”规划》。文件一出，行业群里炸了锅。

不是因为规划本身有多意外，而是它释放了一个明确的信号：城市更新的游戏规则，彻底变了。

过去五年，城市更新更像是一场“摸着石头过河”的实验。各地自己探索，有的成功了，有的烂尾了。但从现在开始，它有了一张清晰的“考试大纲”——目标指标、重点任务、重大工程，全部量化。

这意味着什么？意味着资源会向符合规划方向的项目集中，而不符合方向的，将越来越难拿到钱、拿到地、拿到政策支持。

未来五年，三类项目将站上风口，三类玩家则可能提前出局。

最先受益的三类项目

第一类：城中村改造

规划明确提出，“十五五”期间要完成4000个城中村改造。注意措辞——“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，对需求迫切的城中村优先实施改造”。

这是个巨大的信号。过去两年，城中村改造虽然一直在提，但很多地方因为资金问题推进缓慢。现在国家层面给出了硬指标，配套的政策性资金（专项债、超长期特别国债、政策性开发性金融工具）会优先向这些项目倾斜。

哪些城市的城中村改造最值得关注？超大特大城市，尤其是那些已公布项目清单、已成立市级更新公司的城市。比如上海、广州、深圳、成都、武汉。

第二类：老旧街区厂区改造提升

规划明确，“十五五”期间要完成1500个老旧街区厂区改造提升。这个数字看起来不大，但单体投资额通常很高，一个项目少则几亿、多则几十亿。

更重要的是，这类项目是“文商旅融合”的最佳载体。改造后的街区、厂区，往往能孵化出新的消费场景、新的产业形态，产生持续的运营现金流。规划中也明确提到，要“推动老旧街区厂区、低效产业园区等转型升级，因地制宜发展新质生产力”。

如果你手里有这类项目资源，或者能提供设计、招商、运营等专业服务，未来五年不愁没活干。

第三类：“好房子”和老旧小区改造

规划提出，“十五五”期间新开工改造老旧小区11.5万个，城镇危旧房改造50万套（间）。同时鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造。

这个赛道的特点是：单体项目小，但总量巨大，且直接面向C端。对装修公司、建材商、智能家居企业来说，这是一个稳定且持续的市场。

值得注意的是，规划重点提到“对建成20年及以上的小区开展专项体检”。这意味着，未来五年，大量2005年以前建成的小区将进入改造名单，市场空间不容小觑。

正在被淘汰的三类玩家

有项目受益，就有人出局。

第一类：只会“拆了重建”的开发商

规划通篇强调“转变城市开发建设方式”，核心就是四个字：去房地产化。

过去很多房企做城市更新，本质还是打着更新的旗号拿地、盖楼、卖房。但这种模式在“十五五”规划里找不到支撑。规划明确要“推动已供未开发土地分类处置”，意味着囤地炒地皮的路子越来越窄。

如果你只会拆、不会改，只会卖、不会运营，未来五年将很难拿到城市更新项目。

第二类：靠“关系”拿项目的中间商

城市更新正在变得越来越规范、透明。规划要求“构建中央统筹、省负总责、城市抓落实的工作格局”，加上专项债、REITs等金融工具的普及，项目的资金来源和审批流程都将更加公开化。

那些靠信息不对称、靠人情关系拿项目然后转包的“中间商”，生存空间会被急剧压缩。

第三类：没有运营能力的“二房东”

很多人觉得城市更新就是低价租下老厂房，简单装修再转租出去。规划明确提出要“构建可持续的城市建设运营投融资体系”，强调的是“可持续”。这意味着，未来的项目评审、资金审批都会看重你有没有长期运营的能力和方案。

单纯靠吃租金差价、没有内容植入能力的“二房东”，很快会被淘汰出局。

选对赛道，比努力更重要

《城市更新“十五五”规划》的发布，等于给行业发了一张“地图”。

地图上标明了哪里有金矿（城中村改造、老旧街区厂区、老旧小区），也标明了哪里有陷阱（单纯拆建、关系型生意、纯二房东模式）。

接下来五年，城市更新领域一定会出现一批新的头部企业和标杆项目。它们未必是规模最大的，但一定是最符合规划方向、最能解决真实需求、最能产生持续现金流的。