城市更新算不过账，可以学麦当劳和万豪，尝试构建新的商业模式
城市更新算不过账，可以学麦当劳和万豪，尝试构建新的商业模式
01 城市更新的运营困境：算不过来的账
在城市更新的实践中，最常面临的困境是：
运营项目培育周期太长，很难算平账。
无论是老旧厂区改造，历史街区更新，产业园区升级等各类运营项目，运营收支的账往往难以平衡。
高额的改造投入、漫长的培育周期、不确定的市场反馈，让单纯依靠空间租赁和运营服务回收投资，变成一场艰难的马拉松。
很多城市更新项目（真实项目化名），
比如某厂房改造的艺术园区，运营收益率1.5%，远低于管理和财务成本。
比如某工厂改造成文化街区的更新项目，已经运营5年了一直是持续亏损，靠政府补贴艰难维持。
这就是城市更新的现实：如果只看运营本身的账，大部分项目都活不下去。
卖汉堡、薯条等门店经营收入只占收益的一部分，麦当劳的其他收益是品牌特许加盟、中央厨房供应链、以及房地产增值与租金收入。
有一部电影专门讲述麦当劳的故事，麦当劳一开始的产品创始人早已出局，支持麦当劳发展壮大的是商业运作。
以汉堡、薯条等快餐为流量入口，以品牌为价值载体，以房地产、产业链为利润核心的生态体系。
通过快餐产品业务，麦当劳形成稳定商业模式。通过加盟商支付租金+销售额分成的模式，麦当劳构建可持续的盈利结构。
同时，在选址时麦当劳具有前瞻性眼光，往往在区域发展初期以较低价格获取优质地块，随着区域成熟，土地价值大幅提升。
麦当劳不仅是快餐品牌，更是全球最大的房地产持有者之一。
不只是连锁快餐，酒店行业也是如此。
研究全球酒店巨头万豪的营收利润可以看到，
单纯酒店运营的营收只是万豪利润的一部分，其他更多是靠品牌输出、管理服务及会员酒店生态。
凭啥万豪能干这个业务？
因为万豪做出了高端酒店的服务标准品，赢得客户信任，能卖上价格，有品牌溢价。同时管理赋能，集中采购，也降低成本提高利润。
可以看到，这其实是一整套成熟的商业模式：
主营业务是基础立身之本，是1；
核心的赚钱利润来源是其他方面，是0。
03 城市更新的运营模式：搭建多层的盈利结构
借鉴麦当劳和万豪的成功经验，
城市更新面临的算不过账、周期长的困境，核心原因是算账只能考虑项目本身的运营营收，没法考虑运营之外的盈利空间。
城市更新运营本身的营收，只是故事的一部分，是故事的引子，用来吸引人流、提升片区价值、讲好商业故事的逻辑，
城市更新更多的盈利，可以来自于运营衍生的多元渠道——比如土地出让、地产开发、物业增值、基金发行等，这是城市更新运营的盈利破解困局的关键。
于是，城市更新也可以构建三重盈利结构：
第一重收益：基础运营收入
比如靠招商收租、物业管理、商业运营分成、活动创意策划等赚钱，这是最直接、最传统的收入。
这部分收入的目标是要覆盖基础运营成本。它相当于麦当劳的汉堡薯条，是吸引流量、建立品牌的必要载体。
这部分收益的账能算平、逻辑能闭环就是成功。
第二重收益：品牌与IP价值（特许经营/品牌授权）
当城市更新项目成功运营，形成独特的品牌和IP后，可以向外输出，实现轻资产扩张。
比如阿那亚模式。从秦皇岛的一个文旅地产项目，发展成为具有全国影响力的生活方式品牌。
阿那亚通过输出品牌、设计、运营体系和社群理念，在其他地方开展轻资产合作，收取品牌授权费和运营管理费。
那是不是能将成功的城市更新模式、社群运营经验、设计标准、招商资源等打包成城市更新解决方案，为其他城市的类似项目提供咨询服务或品牌授权。
第三重收益：资产增值与金融收益（房地产/基金运作）
这是城市更新最具潜力的利润来源，也是最容易被忽视的部分。
比如土地与资产增值，成功的城市更新能够显著提升区域价值，带动周边土地和资产升值。
更新主体可以通过前期低价获取土地、持有经营物业、持有其他物业、参与周边开发等方式，分享价值提升的红利。
城市更新项目做成资产包，通过发行REITs（房地产投资信托基金）或私募基金，提前回收投资，实现投融管退的闭环。
美国许多城市更新项目是通过基金模式，吸引社会资本参与，并出售完成退出。具体模式咱们可以探讨。
比如生态价值变现，围绕更新项目构建的产业生态、数据资源、数据系统、会员体系等，本身就是可价值化的资产。
就像第二部分提到的，结合数字化、智能化，打造城市更新的标准系统，对外提供咨询服务，提供城市更新解决方案
比如对外提供该区域商业机会研判的客户分析报告、对外输出标准化系统、参与智慧城市打造等方式。
以上运营构想在逻辑上是闭环的。是不是能完整落地，过程中肯定面临很多问题，
比如政府部门的管理、团队组建、业务模型探索、数字资产和数智资产的沉淀、运营资源的连接等都是需要解决的创新细节。
能看到希望的从0到1，去尝试去体验，不是一件很有趣很让人振奋的事情么？
不把项目看作孤立的物理空间，而是城市价值网络中的一个节点。
主动连接产业资源、金融资本、创新人才，构建一个多方共赢的生态系统。在这个系统中，运营收入只是入口，生态价值才是核心。
城市更新真正的大账，不只是在一个个项目的运营方案之中，也在城市整体的资产负债表和生态价值表里。
成功的城市更新，是一种价值投资——投资于区域潜力的释放，投资于城市品牌的塑造，投资于产业生态的构建。
它的回报，不仅体现在租金收入上，更体现在土地增值、品牌溢价、生态价值、金融收益等多个维度。
这样城市更新的账，才能真正算得清、算得大、算得长远。
当然，最近解决城市更新运营账难题的方式还是回归原始，
1、找低息资金，实现长期化培育
2、做好片区的商业产业业态规划。
至少从一开始做运营是存在机会的，是会有收入的，不能一开始就是一个普遍空置项目、就是一个叫好没收益的项目。
做好这基础的两步，再说清楚运营逻辑，酌情申请3-5年的培育期，快速逐步往这个大运营方向尝试。
02 特殊的商业模式：不只靠主营业务赚钱
全球快餐巨头麦当劳的盈利模式，为城市更新提供了启示。
麦当劳的盈利构成：
比如亚马逊：主营业务是电商，主要赚钱靠AWS云计算
比如英伟达：主营业务卖芯片，主要赚钱靠AI生态与算力服务、靠资本市场
比如新希望：主营业务做农牧，主要赚钱靠银行、地产、产业金融、资本运作
比如雅戈尔：主营业务做服装，主要赚钱靠股权投资……