从三分之二、四分之三到90%、95%，多数决正在成为存量更新的重要规则

最近写城市更新，我越来越觉得，土地和规划有时候还不是最难的问题。

一栋旧厂房如果只有一个产权人，只要政策允许，企业愿意出钱，很多事情都可以谈。

住宅就完全不同。

一栋老楼可能有30户、100户甚至更多产权人。有人愿意出资改善住房，有人经济困难；有人希望原址回迁，有人想拿钱离开；一楼和顶楼对改造方案的利益诉求又可能完全不同。

如果要求所有人100%同意，一户不同意就无法更新，大量危旧住宅可能永远做不起来。

如果只要简单多数就可以拆掉别人的房子，产权保护又失去了意义。

所以城市更新进入存量时代以后，一个非常重要的新规则正在形成：

重大更新事项到底需要多少产权人同意，以及少数不同意者怎么办。

一、先有一条全国性的底线：《民法典》的“双三分之二+双四分之三”

住宅小区的建筑属于典型的区分所有权。

每个居民拥有自己的住房，同时又共同拥有楼梯、电梯、外墙、道路等共有部分。

《民法典》第二百七十八条明确，改建、重建建筑物及其附属设施属于业主共同决定的重大事项。

规则分两步：

首先，应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主，并且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

在这些参与表决的业主中，又要有专有部分面积四分之三以上，同时人数四分之三以上同意。

这里有一个很重要的设计：

既看面积，也看人数。

否则，一个持有大量面积的大业主可能控制整个项目；反过来，如果只按人数表决，大面积产权人的财产权又可能受到损害。

这套“双重多数”构成了很多城市更新项目表决制度的基础。

但真正涉及拆除重建、居民搬迁、追加出资以后，不少城市又设置了更高门槛。

二、北京危旧楼原拆原建：前面三分之二，真正搬迁要90%

北京危旧楼房改建试点把居民表决分成了不同阶段。

第一步是：

居民是否愿意研究改造。

改建意向、规划设计方案和实施方案，需要不低于总户数三分之二的居民同意，项目才能继续推进。

真正到了居民搬离、房屋拆除以前，门槛提高到：

不少于90%的居民签订改建协议。

达不到90%，项目自动终止。

为什么前后设置两个比例？

因为两次表决决定的事情不同。

前面的三分之二，更多是在回答：

这个项目值不值得继续研究？

后面的90%，已经涉及居民真实的住房产权、出资金额、搬迁周转、回迁面积和未来产权。

项目越接近真正改变个人财产权，要求的共识程度越高。

北京石景山八角路社区22号楼就是一个例子。项目共有30户居民，2025年启动原拆原建时，居民初步意愿同意率达到100%，30户随后全部腾房搬离。更新后增加独立厨卫、电梯等设施，建筑规模增加约22.5%。

这样的项目推进快，一个重要原因就是产权关系和居民意见相对集中。

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三、商业办公楼又不一样，北京直接回到《民法典》的表决规则

同样在北京，老办公楼、老商业设施更新，并没有统一采用“90%”。

北京市老旧楼宇更新政策规定：

产权关系复杂时，可以按照《民法典》规则，经参与表决的专有部分面积四分之三以上业主，同时参与表决人数四分之三以上业主同意，授权产权单位或者产权人作为实施主体。

这说明城市更新不存在一个全国统一的“同意率”。

至少要先区分：

住宅还是非住宅；

维修还是拆除重建；

是否改变产权；

是否需要居民追加出资；

是否涉及搬迁补偿。

项目对产权人的影响越大，通常需要的共识越高。

四、广州更有意思：启动和方案要90%，正式协议达到“双75%”生效

广州2024年实施的城镇危旧房改造规则，设计了另外一套程序。

多产权危旧房启动改造并确定项目建设单位，需要不低于90%的房屋使用安全责任人同意。

设计方案和实施方案形成以后，又要取得不低于90%同意。

但到了正式签订改造协议时，广州规定：

签约面积达到专有部分面积四分之三以上，同时房屋使用安全责任人签约比例达到四分之三以上，协议生效；达不到这一比例，项目终止。

表面上看，前面90%，后面反而75%，有点奇怪。

把程序拆开就容易理解。

90%解决的是：

大家是否认可这套自主更新方案。

四分之三面积和四分之三人数，则对应具体改造协议的生效条件。

广州还鼓励多产权危旧房成立自主更新委员会，代表产权人组织方案、筹资、报建等工作。

这个组织机制很值得关注。

一个100户的小区，如果任何方案调整都需要100个人重新谈判，交易成本非常高。

未来居民自主更新要真正形成市场，很可能需要一个类似“项目法人”的组织，把分散的产权人先组织起来。

五、深圳把门槛提高到95%，同时开始解决剩下5%怎么办

深圳因为城市更新开展得较早，多产权问题也暴露得更充分。

《深圳经济特区城市更新条例》规定，一般拆除重建项目，如果是建筑物区分所有权，需要达到专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上同意。

但旧住宅区门槛明显提高：

面积95%以上，同时人数95%以上同意，才能申报拆除重建类城市更新单元计划。

更重要的是，深圳没有把规则停在95%。

真正难的问题是：

95户已经同意，还有5户始终不签怎么办？

深圳规定，旧住宅区搬迁补偿协议签约的面积和人数均达到95%以上，经区政府调解仍无法与剩余产权人达成协议，在符合公共利益等法定条件下，区政府可以依法对未签约房屋实施征收。被征收人仍然享有行政复议、行政诉讼等救济权利。

这套机制非常关键。

它实际上把两个过去经常混在一起的问题分开了：

多数产权人能不能形成更新决定；

以及

这个决定怎样依法影响少数不同意者。

多数同意，并不意味着市场主体可以直接强迫剩余产权人交房。

到了最后一步，仍然需要政府依法介入，并进入征收、补偿和司法救济体系。

这才形成完整的产权保护闭环。

六、为什么“100%同意”看起来公平，最后却可能让所有人都无法更新？

多产权更新一直存在一个典型的“钉子户难题”。

假设100户危旧住宅中：

99户愿意出资重建；

1户坚持不同意。

如果规则要求100%，这一户实际上拥有对整个项目的否决权。

问题在于，他承担的并不仅仅是自己的选择后果。

另外99户改善住房、消除安全隐患的权利也被锁住。

反过来，如果51户同意就能拆除另外49户房屋，同样显然不合理。

所以北京的90%、深圳的95%，以及《民法典》的双重多数，实际上都在寻找同一个平衡：

少数产权必须受到保护，但少数产权也不能无限制地否决整个共同体。

这是存量城市非常重要的一项制度变化。

七、未来真正需要解决的，已经不只是“同意率”

广州今年正在研究新的城镇房屋更新条例。在公开征求意见过程中，已经有人提出：对于D级危房、存在重大安全隐患的建筑，是否应该适当降低启动更新的同意比例；同时建立不愿出资居民的退出、置换、房票、货币补偿等路径。需要强调的是，这些目前仍属于立法讨论，并非已经实施的正式规则。

这个讨论很有价值。

很多项目卡住，表面看是“90%凑不齐”，实际可能是有人并非反对更新，只是：

没钱出资；

不愿意等两年回迁；

希望换到其他地方；

家庭继承关系没有处理；

产权已经抵押；

有人只想出售自己的权益。

所以成熟的产权协调制度，不能只有一张表决票。

还需要提供：

退出；

收购；

置换；

代持；

融资；

产权重组；

异地安置等不同选择。

把这些路径建立起来以后，同意率本身才可能真正提高。

结语：存量城市需要学习的，是怎样在不同意见中继续往前走

过去做新增开发，一块净地只有一个产权主体，很多问题不存在。

城市更新面对的是另一种世界。

一栋楼里每一户都有真实的财产权，每个人的年龄、家庭、收入和需求又完全不同。

希望100个人同时在同一天作出完全相同的选择，并不现实。

北京的三分之二和90%，广州的90%和双75%，深圳的95%，数字各不相同，背后都在寻找一种新的制度能力：

让绝大多数人的共同选择能够形成行动，同时给少数人留下充分协商、合理补偿和法律救济。

我认为这才是居民自主更新未来能不能大规模开展的关键。

只解决“多少人同意”，还只是第一步。

当一栋楼的居民决定更新以后，下一个问题马上会更加现实：

有人愿意多出钱换更大面积；

有人只承担基本改造成本；

有人没钱，希望退出；

还有人愿意把自己的产权拿出来参与整个项目。

那么，原来的产权和新增权益究竟怎样重新分配？

这也是下一篇要继续研究的：